Recentemente decisão do Superior Tribunal de Justiça reafirmou lição já bastante antiga quanto à importância de que todos, antes de praticar atos em imóveis, retirem certidão no Cartório de Registro de Imóveis para que tenham o devido conhecimento sobre a situação jurídica real do imóvel. Caso não se tenha esta pequena cautela, muitas consequências desastrosas podem ocorrer.
Nós brasileiros temos o costume de achar que a compra de imóvel se faz através de um Contrato particular, aquele que as imobiliárias costumam fazer o chamado “Contrato de Gaveta”. Recebe esse nome pois somente as pessoas que fazem parte do contrato sabem da existência dele (não é público).
Registre a Escritura do seu Imóvel o quanto antes!
O “Contrato de Gaveta” é o instrumento particular firmado entre comprador e vendedor, entre o atual e o novo proprietário sem qualquer formalidade exigida pela lei de registros públicos. Por isso mesmo é chamado tecnicamente de “Compromisso de Compra e Venda“. É um compromisso, não uma compra e venda.
A compra e venda de imóvel é regulada pela legislação de forma que só é dono aquele que adquiriu o imóvel através de Escritura. A Escritura é o contrato de compra e venda de imóvel feito pelo Cartório. Diferente de um contrato particular (Compromisso de Compra e Venda) que pode ser levado a registro (mas não é escritura) tornando-se público, a escritura de compra e venda já é pública.
Nós costumamos achar que só a escritura é suficiente. Mas não é. Quem tem escritura de compra e venda não é dono (tem uma expectativa de ser dono – meio caminho). Para ser dono efetivo e presumidamente inquestionável é necessário Registrar essa Escritura no Cartório de Registro de imóvel. É a exigência da lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.
O Código Civil Brasileiro é muito claro ao dizer que só é dono a pessoa que registra a escritura do imóvel:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Cada imóvel tem uma Matrícula. Nós a comparamos com o nosso CPF. O número da Matrícula do imóvel é a identificação do imóvel. Pelo número da matrícula é que podemos verificar todos os eventos relacionados ao Imóvel em questão. Todas as compras, penhoras, tudo relacionado à existência do imóvel deve estar na Certidão do imóvel que é identificada pelo número da Matrícula do imóvel.
Corre risco de perder o imóvel quem não adquire essa propriedade através de escritura pública e realiza o registro dela. São dois procedimentos essenciais para se tornar efetivamente e juridicamente dono. Claro que existe um custo (depende do valor venal do imóvel – verifique o IPTU ou o Contrato e entre em contato com o Cartório de Registro de Imóveis ) e não é barato.
Quando se adquire um imóvel se paga o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Municipal). O prazo para pagamento desse imposto, em média (depende da lei de cada município), é de 10 dias a contar da data do contrato (nos casos de financiamento de imóvel novo) ou Escritura. Mas há decisões contra esse prazo em várias cidades brasileiras
Quando se adquire através de Inventário ou por Doação é o ITCMD – Imposto Trasmissão Causa Mortis e Doação; é Estadual e depende da lei estadual que estava em vigor na data do falecimento da pessoa que deixou bens.
Nos negócios realizados através de “Contrato de Gaveta” há possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel.
Além disso, é possível que o antigo proprietário “suma” quando você quitar o imóvel e aí só através de advogado e um custo muito alto conseguirá fazer a escritura e depois registrá-la.
E não é só isso, caso o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono corre sérios riscos de ficar sem o bem (se não perder vai gastar muito e dormir pouco), já que perante a lei e a justiça o imóvel continua sendo do antigo dono.
Toda penhora é realizada levando em consideração a Matrícula do imóvel (quando esta existe; e quando não existe, a penhora é realizada na escritura, na pessoa do morador ou proprietário).
Muitas vezes o morador que comprou através de “Contrato de Gaveta” só fica sabendo que perdeu o imóvel no momento do “Reintegração” da Posse ou Despejo (no sentido de retirada do morador), quando o Oficial de Justiça bate à porta. No calor da surpresa o morador “perde a cabeça” e nem sequer consulta um advogado…
Quando o imóvel a ser adquirido for apto existe a necessidade de verificar se Condomínio está em dia ou se não há alguma outra pendência como multas, ações judiciais contra o Condomínio, dentre outras complicações.
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